₽/м²/год или ₽/мес: как правильно сравнивать ставки аренды
Разбираем, почему два одинаковых на вид предложения могут отличаться по итоговому платежу на 25%, и какие вопросы задать собственнику до просмотра.
Коммерческая недвижимость традиционно котируется в рублях за квадратный метр в год. Это удобно для сравнения объектов между собой, но неудобно для планирования бюджета: собственнику нужен один показатель, арендатору — другой.
Формула перевода простая: месячный платёж = площадь × ставка ₽/м²/год ÷ 12. Помещение 100 м² по ставке 24 000 ₽/м²/год стоит 200 000 ₽ в месяц. Мы показываем в каталоге оба числа сразу, чтобы не заставлять вас считать в уме.
Ловушка первая — площадь. Уточняйте, указана площадь по БТИ или «арендуемая» с коэффициентом мест общего пользования. Коэффициент 1,1–1,15 — обычная практика в бизнес-центрах класса A, и он превращает 100 м² в 115 м² платежа.
Ловушка вторая — OPEX. Операционные расходы могут быть включены в ставку или выставляться отдельно, и во втором случае они добавляют к платежу 15–25%. Спрашивайте прямо: «ставка all-inclusive или к ней ещё что-то добавится?»
Ловушка третья — НДС. Собственник на УСН выставляет счета без НДС. Для компании на общей системе это значит отсутствие входящего НДС, то есть ставка без НДС и ставка с НДС сравниваются не напрямую, а с поправкой на вашу систему налогообложения.
Ловушка четвёртая — индексация. Проверьте, зафиксирована ли она в договоре: «не более 7% в год» и «по индексу потребительских цен» — это разные обязательства, и на трёхлетнем горизонте разница ощутима.
Итоговая рекомендация: сравнивайте не ставки, а полный платёж за год с учётом площади, OPEX, коммунальных, депозита и каникул. По каждому нашему лоту эти параметры указаны в блоке «Примечание по цене» — можно посчитать за пять минут, не выезжая на просмотр.
Все объекты в нашем каталоге показывают ставку сразу в двух форматах — ₽/мес и ₽/м²/год, а также состав OPEX, режим НДС и депозит. Считать полную стоимость можно до звонка. Перейти в каталог